Thu, 05 / 2015 2:57 am | ngan123

Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư BĐS là đánh giá chính xác và trung thực khả năng thu nợ khi cho vay dự án. Tuy nhiên, do việc thẩm định dự án được tiến hành trước khi cho vay trong khi việc thu hồi nợ tiến hành sau khi cho vay […]

Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư BĐS là đánh giá chính xác và trung thực khả năng thu nợ khi cho vay dự án. Tuy nhiên, do việc thẩm định dự án được tiến hành trước khi cho vay trong khi việc thu hồi nợ tiến hành sau khi cho vay nên không thể dự báo được mọi biến cố phát sinh trong quá trình sử dụng vốn vay. Kết quả là việc thu hồi được nợ vay hay không vẫn không có gì chắc chắn. Vai trò của Ngân Hàng chỉ là giảm thiểu xác suất không thu hồi được nợ, thực tế có thu hồi được nợ hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào việc quản lý và kiểm soát rủi ro tín dụng.
Vì vậy, bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu của dự án, Ngân Hàng cần dùng một số kỹ thuật phân tích nhằm mục tiêu kiểm soát và quản lý rủi ro tín dụng sau khi cho vay dự án. Một số mô hình thường gặp:
Phân tích và kiểm soát rủi ro của dự án bất động sản
■ Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis)
■ Phân tích tình huống (Scenario Analysis)
■ Phân tích mô phỏng (Simulation Analysis)
Trong đó phương pháp phân tích đơn giản và được phần lớn các Ngân hàng tại Việt Nam sử dụng là phương pháp phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy là kỹ thuật phân tích nhằm thấy sự ảnh hưởng của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Biến phụ thuộc cần thẩm định ở đây là NPV và IRR. Các biến độc lập tác động lên NPV và IRR có thể là một số nhân tố sau: Tỷ lệ lạm phát; tỷ lệ hối đoái, thị phần của doanh nghiệp, công suất máy móc thiết bị, sản lượng tiêu thụ, đơn giá bán, tốc độ tăng giá bán. …Phân tích độ nhạy là kỹ thuật phân tích giúp Ngân Hàng thấy được sự thay đổi của các biến NPV và IRR như thế nào khi các biến độc lập ở trên biến động.
Ngân Hàng cần tính toán đến tất cả sự tác động của các biến này lên NPV và IRR. Có hai phương pháp đó là phân tích độ nhạy một chiều (phân tích tác động một cách riêng lẻ của từng biến độc lập lên biến phụ thuộc) và phân tích độ nhạy hai chiều (phân tích sự ảnh hưởng đồng thời của hai biến độc lập nên biến phụ thuộc). Căn cứ vào phân tích theo hai phương pháp này, Ngân Hàng sẽ xây dựng được các kịch bản khác nhau về hiệu quả của dự án khi các chỉ tiêu thay đổi.

Bài viết cùng chuyên mục