Thu, 05 / 2015 2:56 am | ngan123

Trong một dự án bất động sản thì bản thân người đầu tư cũng cần có những kỹ thuật phân tích độ nhạy căn bản để đảm bảo được tính an toàn của dự án và phòng tránh rủi ro – Hạn chế về số lượng các biến đầu vào cùng được dung trong một […]

Trong một dự án bất động sản thì bản thân người đầu tư cũng cần có những kỹ thuật phân tích độ nhạy căn bản để đảm bảo được tính an toàn của dự án và phòng tránh rủi ro
– Hạn chế về số lượng các biến đầu vào cùng được dung trong một kịch bản: Với việc sử dụng hàm Table, chỉ có thể lập được bảng khảo sát một chiều hoặc hai chiều tương ứng chỉ một hoặc tối đa là hai biến số đầu vào được sử dụng cùng lúc để xây dựng kịch bản và khảo sát độ nhậy dự án. Trong khi đó, hầu hết các biến số đầu vào của dự án đều có khả năng thay đổi trong quá trình vận hành dự án, và số lượng các biến quan trọng trong một dự án cũng khá nhiều. Muốn khảo sát độ nhậy của dự án với các biến số đầu vào khác, thì phải xây dựng các kịch bản khác với một hoặc một cặp hai biến đầu vào khác;
Những kỹ thuật phân tích độ nhạy trong một dự án bất động sản
– Những ước lượng điểm đơn: Phép phân tích “cái gì – nếu” luôn dẫn đến những ước lượng điểm đơn, kết quả tính toán là những giá trị đơn lẻ, không cho biết khả năng đạt được một kết quả cụ thể là bao nhiêu %;
– Đối với đa số các biến, hướng tác động là tương đối rõ ràng: Đôi khi, không cần khảo sát độ nhậy, về mặt định tính ta cũng có thể kết luận được các chỉ tiêu tài chính dự án sẽ thay đổi như thế nào (tăng hoặc giảm) khi các biến đầu vào thay đổi;
– Khảo sát độ nhậy với một hoặc tối đa 2 biến số đầu vào cùng thay đổi là
không thực tế do hầu hết các biến số đều có mối tương quan với nhau: Chẳng hạn, về mặt kỹ thuật tính toán thì hoàn toàn có thể khảo sát được NPV, IRR và các chỉ tiêu khác sẽ thay đổi như thế nào khi sản lượng sản xuất và tiêu thụ thay đổi. Tuy nhiên, việc khảo sát như vậy trở nên quá đơn giản và không có ý nghĩa nếu xét trong thực tiễn vì cùng với việc sản lượng sản xuất và tiêu thụ thay đổi thì các biến số đầu vào có liên quan khác cũng sẽ thay đổi theo các chiều hướng khác nhau. Sản lượng sản xuất và tiêu thụ tăng lên, thì chi phí quản lý sẽ tăng lên, chi phí bán hàng sẽ tăng lên, giá bán có thể sẽ phải giảm xuống, … Tương tự, nếu tỷ lệ lạm phát thay đổi, sẽ dẫn tới hàng loạt các yếu tố có liên quan nh-: giá đầu vào và đầu ra, lãi suất vay vốn đầu tư, tỷ giá… Và như vậy, kỹ thuật phân tích độ nhậy ở đây vô hình chung đã bỏ qua mối tương quan chặt chẽ giữa các biến số của dự án, dẫn tới kết quả khảo sát trở nên
không có ý nghĩa thực tiễn;
– Chưa mô hình hoá dạng thức thay đổi của các biến thông qua qui luật phân phối xác suất của biến trong miền giá trị mà biến đó có thể nhận. Mỗi biến, nếu thay đổi sẽ nằm trong một miền giá trị nào đó, tuy nhiên xác suất để giá trị của biến rơi vào giá trị trung bình của miền giá trị thường là cao hơn so với xác suất để biến đó nhận các giá trị thái cực. Phân tích độ nhậy chưa mô hình hoá được dạng thức thay đôi của các biến trong miền giá trị, xem khả năng biến đó nhận bất kỳ một giá trị nào trong miền giá trị là như nhau.

Bài viết cùng chuyên mục