Fri, 05 / 2015 2:47 am | ngan123

Trong phần thẩm định doanh thu từ dự án khu đô thị Cổ Nhuế, Maritime Bank căn cứ trên 2 yếu tố chính là sản lượng của dự án và đơn giá bán. 1. Giả thiết doanh thu Diện tích kinh doanh của dự án được tính toán căn cứ trên chỉ tiêu sử dụng […]

Trong phần thẩm định doanh thu từ dự án khu đô thị Cổ Nhuế, Maritime Bank căn cứ trên 2 yếu tố chính là sản lượng của dự án và đơn giá bán.

1. Giả thiết doanh thu

Diện tích kinh doanh của dự án được tính toán căn cứ trên chỉ tiêu sử dụng đất của dự án tại Quyết định số 3451/QĐ-UBND ngày 04/8/2006 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 122.768 m2 đất tại xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liên, giao cho Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường để thực hiện Dự án Khu đô thị mới Cổ Nhuế.
Doanh thu/chi phí từ kinh doanh nhà chung cư cao tầng được xây dựng dựa trên giả thiết: Toàn bộ các căn hộ chung cư của dự án được bán hết trong 4 năm, năm 1 thu được 10% doanh thu, năm thứ 2 thu được 20%, năm 3 thu được 40% và năm 4 thu được 30%. Chi phí hàng năm dự kiến là 1% doanh thu.
Doanh thu/chi phí từ kinh doanh nhà thấp tầng được xây dựng dựa trên giả thiết: Toàn bộ nhà thấp tầng của dự án được bán hết trong 4 năm, mỗi năm thu được 25% doanh thu. Chi phí hàng năm dự kiến là 1% doanh thu.
Đánh giá doanh thu dự án bất động sản từ kinh doanh nhà thấp tầng

2. Số lượng biệt thự

Theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam trong quý 2/2010, biệt thự, nhà liền kề vẫn được coi là kênh đầu tư hiệu quả trên thị trường bất động sản ở Hà Nội hiện nay, nhất là trong thời gian dài hạn.
Hà Nội (10 quận và 1 khu vực trên thị trường thứ cấp) có khoảng 8.200 biệt thự và 11.400 liền kề. Trong đó, quận Hà Đông đang đứng đầu bảng về nguồn cung với 3.400 biệt thự, chiếm 42% và 5.900 liền kề, chiếm 52% tổng nguồn toàn thị trường. Tất cả các dự án hiện tại đều đã được bán hết sản phẩm trước khi có thể được chào trên thị trường sơ cấp.
Trong trung và dài hạn, cung, cầu thị trường này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt. Bằng chứng là về nguồn cung, thời gian tới thị trường dự kiến đón nhận 59 dự án phát triển biệt thự/liền kề tập trung chủ yếu tại các khu vực như Láng Hòa Lạc (31%), quận Hoàng Mai (24%), Hà Đông (12%), Long Biên (10%)…
Trong quý II năm 2010, quận Cầu Giấy có giá chào phổ biến trung bình của biệt thự trên thị trường thứ cấp đạt mức cao nhất với 7.400 USD/m2, sau đó là các quận Tây Hồ và Từ Liêm với hơn 6.800 USD/m2 và 5.100 USD/m2.
Biệt thự/liền kề vẫn được coi là kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt là trong dài hạn. Điều này hỗ trợ tốt cho nguồn cầu của phân khúc thị trường này.

3. Đánh giá thị trường

So sánh phần đánh giá thị trường phân khúc nhà liền kề của Savills trong quý II năm 2010 với giá bán bán dự kiến (36 triệu đồng/m2 QSD đất cộng với 3
triệu đồng/m2 xây dựng) và mức tiêu thụ dự kiến (tiêu thụ hết trong 4 năm) của sản phẩm nhà liền kề dự án khu đô thị Cổ Nhuế, cho thấy đơn giá bán là rất cạnh tranh, mức tiêu thụ là khả thi. Do vậy có thể đánh giá giả thiết tính toán doanh thu sản phẩm nhà liền kề của Martime Bank là khá hợp lý, phù hợp với tình hình thị trường.
So sánh với phần tính toán của chủ đầu tư, giá bán nhà liền kề dự kiến của chủ đầu tư là 40 triệu đồng/m2 QSD đất cộng 3 triệu đồng/m2 xây dựng. Nhìn chung đơn giá bán do chủ đầu tư và Maritime Bank đưa ra đều ở mức thị trường chấp nhận được, có khả năng tiêu thụ tốt.

Bài viết cùng chuyên mục