Mon, 05 / 2015 2:38 am | ngan123

Mỗi một dự án đầu tư bất động sản đều có những bước phân tích cụ thể để đánh giá tiến trình cũng như khả năng hoàn thiện của dự án, đây cũng là một trong những công việc quan trọng khi tiến hành xây dựng một dự án bất động sản hiện nay 1. […]

Mỗi một dự án đầu tư bất động sản đều có những bước phân tích cụ thể để đánh giá tiến trình cũng như khả năng hoàn thiện của dự án, đây cũng là một trong những công việc quan trọng khi tiến hành xây dựng một dự án bất động sản hiện nay

1. Mô hình toán học: 

Lập các bảng tính, từ bảng thông số, lịch đầu tư, khấu hao, … cho đến báo cáo ngân lưu và tính toán những chỉ tiêu tài chính dự án theo các quan điểm phân tích khác nhau.

2. Xác định các biến rủi ro, biến không chắc chắn: 

Dựa vào bản chất kinh tế của từng biến, mức độ tham gia và ảnh hưởng của nó trong tổng các lợi ích và chi phí của dự án, miền giá trị có khả năng (rộng hay hẹp quanh giá trị trung bình) để lựa chọn các biến được xem là rủi ro, hoặc có mức độ không chắc chắn lớn;

3. Mô hình hóa tính không chắc chắn của từng biến rủi ro: 

Gồm có hai việc chính, là:
–  Xác định miền giá trị tiềm năng của từng biến (tối thiểu, tối đa, các giá trị đơn lẻ, …);
– Định dạng phân phối xác suất cho từng biến rủi ro: Căn cứ vào đặc điểm, tính chất không chắc của từng biến để cùng với việc xác định miền giá trị tiềm năng mà biến đó có thể thay đổi, gán cho tính chất thay đổi của biến đó với một mô hình phân phối xác suất phù hợp.
Các bước phân tích dự án đầu tư bất động sản

4. Xác định và định nghĩa các biến có tương quan: 

Gồm có hai việc, là:
– Xác định mối tương quan giữa các biến rủi ro: Các biến rủi ro có tương quan với nhau không, chiều của mối tương quan là tương quan đồng biến hay nghịch biến;
–  Độ mạnh của tương quan: Hệ số tương quan bao giờ cũng nhỏ hơn hoặc bằng 1, hai biến được gọi là tương quan mạnh cùng chiều thì hệ số tương quan sẽ gần với giá trị 1, tương quan yếu thì gần giá trị 0, không tương quan thì bằng 0 (hoặc bỏ qua không cần khai hệ số tương quan).

5. Xác định các biến cần dự báo: 

Thông thường, các chỉ tiêu tài chính căn bản của dự án như NPV, IRR, DSCR, … được dùng làm biến dự báo.

6. Chạy mô phỏng và phân tích kết quả: 

Thực hiện chạy mô phỏng với nhiều tổ hợp các biến rủi ro và biến dự báo. Phân tích kết quả, gồm:
– Trị thống kê. Các phân phối xác suất;
– Chiết xuất các báo cáo kết quả phân tích;
– Đánh giá các kết cục cụ thể phục vụ ý đồ phân tích;
– Nhận xét, kết luận.
Trong các bước như trên, với phương pháp thẩm định dự án BĐS như đang áp dụng hiện nay, về cơ bản đã hoàn thành được hai bước đâu, sau đó thực hiện phân tích độ nhậy và phân tích tình huống. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng ở 2 bước đâu tiên thì vẫn còn một số hạn chế như sau:
–  Ở bước 1, việc lập các bảng tính chưa thống nhất về cách thức, trình tự; chưa xây dựng được ngân lưu dự án để có thể phân tích được một cách rõ ràng lợi ích và chi phí của các bên liên quan tham gia dự án, như: Ngân hàng, chủ đâu tư, ngân sách địa phương;
– Ở bước 2, đã phân tích nhằm lựa chọn các biến rủi ro và sử dụng kỹ thuật
phân tích độ nhạy, phân tích tình huống để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số biến tới hiệu quả tài chính dự án..


Bài viết cùng chuyên mục